Хотя поправки в Закон о НДС в Чехии вступили в силу ещё 1 января 2025 года, для отдельных положений, касающихся недвижимости, дата применения перенесена на 1 июля 2025 года. В этой статье подробно разберём, что именно изменилось и как эти нововведения могут повлиять на порядок применения НДС при продаже или аренде недвижимости и отразиться на вашем бизнесе.
Что изменилось в сфере недвижимости с 1 июля 2025 года
С 1 июля 2025 года вступили в силу поправки к Закону № 235/2004 Sb., о налоге на добавленную стоимость (zákon o dani z přidané hodnoty, DPH), внесённые Законом № 461/2024 Sb.. Эти изменения касаются правил налогообложения недвижимости (nemovitosti) и основаны на имплементации решения Суда Европейского союза.
Главное нововведение — отмена прежнего пятилетнего срока («пятилетний тест») для освобождения от НДС при продаже недвижимости. Вместо него введён новый лимит — 23 месяца. Теперь НДС применяется только к первому вводу объекта в оборот (první dodání nemovitosti) после завершения строительства, если это происходит в течение 23 месяцев с месяца его окончания.
Если продажа происходит позже, объект освобождается от НДС. Однако стороны сделки — при условии, что обе являются плательщиками НДС (plátci DPH) — могут договориться о его применении. Эта возможность сохранена в законе.
Завершённой недвижимость считается со дня вступления в силу первого разрешения на ввод в эксплуатацию (první kolaudační rozhodnutí) или со дня выполнения условий для постоянного пользования (trvalé užívání), если для неё не выдаётся разрешение на ввод в эксплуатацию.
Внимание при крупных реконструкциях — они могут привести к налогообложению недвижимости
При определении, подлежит ли сделка с недвижимостью обложению НДС, важно учитывать так называемое существенное изменение строения (podstatná změna stavby). В законе теперь прямо указано, что к первому вводу завершённой недвижимости в оборот (první dodání dokončené nemovitosti), облагаемому НДС, относится и первый её переход права собственности после такого изменения. То есть, если здание прошло существенную реконструкцию, то первый его последующий переход к новому владельцу будет считаться первым вводом в оборот и облагается НДС.
Под существенным изменением в новой редакции понимаются, в частности, пристройки (přístavby), надстройки (nástavby), капитальные реконструкции (větší rekonstrukce) или изменение способа использования (změna způsobu využití) — например, переоборудование офисных помещений в квартиры и наоборот.
Закон также устанавливает финансовый порог: если расходы на проведённые работы составляют более 30 % от цены последующей продажи недвижимости, то при её продаже обязательно нужно начислить НДС.
Новое определение строительного участка
Новая редакция § 55a Закона № 235/2004 Sb., о налоге на добавленную стоимость (zákon o DPH) устанавливает, что считается облагаемым строительным участком (stavební pozemek). Определение уточнено именно для целей НДС (DPH) и по-прежнему ориентировано на назначение и контекст использования земли.
Строительным участком признаётся земельный участок:
- на котором можно, в соответствии с документацией по территориальному планированию (územně plánovací dokumentace) или определением застроенной территории (vymezení zastavěného území), либо на основании решения строительного управления (stavební úřad) по строительному закону (stavební zákon), разместить строение, прочно связанное с землёй (stavba pevně spojená se zemí);
— исключение: если очевидно, что такое строение на участке разместить нельзя или это крайне маловероятно; - на котором или в непосредственной близости от которого ведутся либо велись строительные или аналогичные работы с целью последующего размещения строения, прочно связанного с землёй.
При этом строением, прочно связанным с землёй, не считается объект незначительного значения — то есть такой, который не влияет на обычное использование участка (например, временные постройки или мелкие сооружения).
Участки, не являющиеся строительными, а также те, что не составляют функционального целого с объектом, прочно связанным с землёй, освобождаются от НДС. Определение, относится ли участок к строительным, имеет ключевое значение для возможности применения налогового освобождения.
Изменение определений зданий для проживания и социального жилья
Поправки к Закону № 235/2004 Sb., о налоге на добавленную стоимость (zákon o DPH) также вносят уточнения в определения зданий для проживания (stavby pro bydlení) и социального жилья (sociální bydlení) для целей применения соответствующей ставки НДС (DPH). Эти изменения направлены на устранение прежних разночтений в толковании норм на практике.
Теперь для определения правильной ставки НДС основным источником данных служит Регистр территориальной идентификации, адресов и недвижимости (Registr územní identifikace, adres a nemovitostí — RÚIAN), а также строительная и проектная документация. Прежняя привязка в первую очередь к положениям строительного закона (stavební zákon) утратила приоритет.
Для зданий социального жилья одним из ключевых критериев для определения ставки НДС является корректный расчёт общей площади. Учреждения, такие как хосписы (hospice), детские дома (dětské domovy) или приюты (azylové domy), автоматически относятся к объектам социального жилья.
Для всех остальных зданий социального жилья действует условие: более 50 % их общей площади должны составлять жилые помещения, предназначенные для социального проживания. Новый порядок расчёта площади установлен Постановлением № 163/2025 Sb., изданным Министерством финансов (Ministerstvo financí) в июне 2025 года и вступившим в силу 1 июля 2025 года.
Если эта тема затрагивает вашу деятельность, мы рекомендуем проконсультироваться со специалистами по НДС, чтобы оценить конкретные последствия изменений для вашего бизнеса.
Кроме того, по ряду положений новеллы ожидается выпуск методических разъяснений Главного финансового управления (Generální finanční ředitelství). Документ находится в подготовке и должен содержать дополнительные уточнения. После его публикации мы проинформируем вас о ключевых выводах.
Заключение
Изменения в налогообложении недвижимости, вступившие в силу с 1 июля 2025 года, затрагивают широкий круг вопросов — от сроков применения НДС при продаже объектов до определения строительных участков, значимых реконструкций и критериев для зданий социального жилья. Эти поправки могут существенно повлиять на стоимость сделок, налоговую нагрузку и стратегию планирования как для девелоперов, так и для частных собственников.
Если у вас остались вопросы или вы хотите понять, как новые правила отразятся именно на вашей ситуации, обращайтесь в компанию DoMyTax за консультацией по налогам в Чехии. Наши специалисты всегда помогут разобраться в нюансах законодательства, найти оптимальное решение и обеспечить полное соответствие вашим налоговым обязательствам.
Для связи с нами:
💬 Напишите в онлайн-чат на сайте: DoMyTax
📞 Позвоните нам: +420 228 229 092
📧 Напишите на email: info@domytax.cz
📍 Посетите наш офис: Vista House, Na Pankráci 30, 140 00 Nusle, Прага
