+420 776 449 056 Пн-Пт 9:00-18:00

Возврат вычета по НДС для владельцев жилой недвижимости в 2021 году

2020-12-02 14:22:03

Поправки к закону о НДС №235/2004

Законом №80/2019 внесены важные изменения, касающиеся НДС. Самое существенное изменение касается НДС у недвижимости, предназначенной для проживания, которое вступит в силу от 1.1.2021 года. 

Изменения по НДС при сдаче в аренду жилого помещения (вступает в силу 1.1.2021)

На сегодняшний день аренда помещений освобождена от НДС, но, если арендатор и арендодатель являются плательщиками НДС, то могут договориться и сдавать помещение в аренду с НДС. 

С 2021 года согласно § 56a пункт 3 Закона о НДС, вводится ограничение возможности выбора налогообложения доходов от аренды коммерческих помещений и исключение возможности выбора варианта при аренде жилых помещений (то есть жилых домов, квартир и других строений, используемых для жилья) и даже в случае, если заказчик является плательщиком НДС. 

Какой недвижимости касается ограничение :

1. Жилой дом ( rodinný dům )

2. Жилые помещения 

3. Квартиры, которые не включают нежилые помещения кроме гаража, подвала или кладовки;

4. Строения, в которых не менее 60 % площади или части строения, является жилым помещением

 5. Земельные участки, если они являются частью строения жилого дома, жилого помещения или здания

 6. Право на строительство, которое включает в себя строительство жилого дома или строения и с которым арендуется право на строительство. 

Это означает, что с 1.1.2021 года аренда жилой недвижимости всегда будет освобождена от НДС без права на возмещение НДС.


Это изменение существенно коснется плательщиков НДС. Поскольку аренда недвижимости освобождена от НДС без права на возмещение входящего НДС, со всех затрат , напрямую относящихся к данному виду дохода, будет невозможно вернуть НДС (уборка, сервис, электричество, вода, ремонт и прочие). У затрат, которые нельзя однозначно отнести только к виду деятельности – аренда жилых помещений (бухгалтерские, реклама и прочие) в случае, если у компании плательщика НДС несколько видов деятельнсти (подлежащие НДС и освобожденные без права вычета НДС), НДС будет попадать под сокращение в виде коэффициента (§ 76 Закона об НДС). 

В результате нововведения плательщики НДС, владеющие жилыми помещениями, которые до 2021 года использовали вычет НДС, обязаны провести корректировку уже возмещенного НДС в соответствии с § 78 Закона о НДС. У недвижимости установлен срок 10 лет, в течение которого отслеживается, для каких целей используется недвижимость. Каждый год компания или предприниматель должны контролировать, использовалась ли недвижимость для целей бизнеса, подлежащего НДС или же нет. В случае, если в конкретном году недвижимость, по которой был возмещен НДС, использовалась для целей, которые не подлежат НДС (например аренда неплательщику НДС), в отчете по НДС за декабрь производится корректировка и 1/10 от возмещенного НДС возвращается государству. 

Из этого следует, что если плательщик НДС возместил НДС при покупке недвижимости или ее реконструкции, то этот вычет необходимо скорректировать в связи с тем, что ее больше нельзя использовать для деятельности, подлежащей НДС. Размер корректировки рассчитывется как 1/10 части первоначальной годовой суммы вычета умноженной на количество лет оставшихся до завершения десятилетнего периода. К сожалению, законодатели не  издали никаких  переходных положений к этой поправке закона.


Пример коррекции вычета НДС: 

В случае, если Вы приобрели или построили многоквартирный дом после 1.1.2012 года или в этом доме сделали реконструкцию (technické zhodnocení) после 1.1.2012 года и полностью или частично вернули НДС, то в 2021 году Вас ожидает разочарование.

В случае, если ваш расчетный коэффициент снизится более, чем на 10%  по сравнению с годом  окончания реконструкции или приобритения недвижимости, вы будете должны провести перерасчет по возврату НДС в 2021 году в соответствии с § 78 – 78e Закона о НДС. 

Образец расчета коррекции вычета. 

В 2019 году на недвижимости была проведена реконструкция в размере 100 000 Kč. В 2019 году расчетный коэффициент у компании был 0,8., следовательно сумма к возврату только 80 000 Kč 

 В случае, если расчетный коэффициент в 2021 году упадет на 0,5, то расчёт будет такой: 100 000 x(0,5 – 0,8) / 10. 

 В случае, если расчетный коэффициент в 2022 году будет 0,6, то расчёт такой:       100 000 x (0,6 – 0,8) / 10.   

  В случае, если расчетный коэффициент в 2023 году будет 0,7: перерасчёта не будет проведен (так как менее 10 %). 

 В случае, если расчетный коэффициент в 2024 году будет 0,4, то расчёт такой:      100 000 x (0,4 – 0,8) / 10. 

И так далее до 2028 года, если до этого времени недвижимость не будет продана.  

В случае продажи, например, в 2027году, необходимо провести единовременную корректировку в году продажи:

 А) налогооблагаемая, то расчёт будет 100 000 x (1,0 – 0,8) / 10 x 2; 

Б) особождённая от уплаты налога, то расчёт  будет 100 000 x (0,0 – 0,8) / 10 x 2.


В случае, если расчётный коэффициент в 2021 году вышел 0 ( так как вся недвижимость сдавалась в аренду с особожденнием от уплаты НДС согласно нововведениям), то в 2021 году с возмещенных 80 000 
Kč необходимо будет вернуть 1/10, т.е. 8 000 Kč. И так будет нелогоплательщик действовать каждый год до 2028, т.е. Каждый год по 8 000 Kč…

Ограничение не должно касаться использования жилой недвижимости для предоставления услуг расселения у плательщиков НДС (Booking), также не происходит изменение НДС в случае продажи недвижимости. 

Если у Вас возникла необходимость рассчитать действие нововведения по НДС на Ваш бизнес и помочь определить варианты решения данного вопроса, будем рады помочь. Вопросы можно задать через любой удобный для Вас канал. Мы оказываем бухгалтерские услуги и предоставляем налоговое консультирование в Чехии с 2008 года. Компания имеет не только сертифицированных специалистов высшего уровня, но и практический опыт решения комплексных задач.

Задай вопрос в чате :