Доходы от сдачи недвижимости в аренду. Оптимизация и налоговые льготы

2019-01-10 13:41:22

Планируете сдавать свою квартиру/дом в аренду, но вас одолевают вопросы и сомнения относительно налогов? Тогда этот материал – то, что вам нужно. В данной статье мы рассмотрим такой вид сдачи в аренду недвижимости, при котором владелец квартиры сдает ее как физическое лицо, не открывая предпринимательской лицензии.

Для начала давайте обратимся к налоговому законодательству и рассмотрим, что конкретно будет считаться доходом от аренды недвижимости и кто обязан подавать отчетность по ним.
Доходы от аренды жилья подлежат налогообложению в размере 15% в соответствии с §9, п.п. 1 (а) Закона о подоходном налоге (№ 586/1992).

Доход от аренды недвижимости

Им считаются средства, полученные владельцем недвижимости непосредственно от ее сдачи в аренду. Признается доход путем декларирования доходов и подачи налоговой декларации до 31 марта года, следующего за отчетным.

При этом, если квартира является совместным имуществом супругов, то доход от аренды в свой отчет может включить только один из них. В следующем году может признать весь доход от аренды второй из супругов, если это в конкретном случае выгодно.

Для того, чтобы признать доходы от аренды, владельцу (физическому лицу) достаточно заполнить декларацию о доходах за прошлый год, а именно – Приложение 2 декларации.

Примечание: с данных доходов не отчисляются авансы ни за социальное, ни за медицинское страхование.

Итак, давайте разберемся с тем, что конкретно входит в понятие – доход от аренды недвижимости, а что в него не включают.

В арендную плату не включаются платежи за услуги, связанные с использованием квартиры. Следовательно, доход от аренды не включает в себя авансы на отопление, обогрев воды, уборку общих помещений в доме, использование лифта, водоснабжение от водопроводных сооружений, контроль и очистку дымовых труб, удаление золы и мусора, очистку сточных вод и т. д. – так называемые «коммунальные услуги за обслуживание квартиры». То есть, все те услуги, за которые арендодатель после окончания года получает фактуры за реальное количество оказанных услуг от исполнителей.

Примечание: данное условие о выделении отдельно сумм за аренду недвижимости и отдельно за услуги лучше сразу прописать в договоре аренды. Потому что в случае, если в договоре указано, что все коммунальные платежи включены в стоимость аренды, доходом считается вся сумма арендной оплаты.

Однако, если какая-либо услуга предоставляется самим арендодателем (например, ежемесячная уборка квартиры), тогда оплаты за эту услугу являются по Закону его доходом, и потому данный вид дохода подпадает под понятие «заселение» или úbytovací služby (чеш.), а такой вид деятельности требует регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Так что, если Вы решите, в порядке исключения, оказать подобную услугу вашему арендатору, хорошо подумайте, стоит ли это делать.

Что является базой для расчета налога

Основой налога (налогооблагаемой базой либо прибылью) является доход за вычетом расходов, связанных с содержанием, обеспечением и поддержанием недвижимости.

Рассмотрим, что может входить в расходную часть при сдаче недвижимости в аренду.

Владелец недвижимости имеет право выбора из двух вариантов:

1) расходы в размере фиксированной ставки — 30% от дохода (так называемая паушальная система);

2) реальные расходы по факту.

Расходы в размере фиксированной ставки — 30% от дохода (так называемая паушальная система).

Вы, как владелец недвижимости, можете выбрать упрощенную схему учета расходов: 30% от полученного дохода. Если Вы применяете расходы по фиксированной ставке, то 30% — это все Ваши расходы, и уже ничего более, чем 30% вычесть нельзя.

Пример расчета:
Вы сдаете квартиру за 12 000 Чешских крон плюс 3.500 — авансовые платежи за коммунальные услуги.
Доход от аренды будет составлять 12 000 * 12 =144 000 крон.
Расходы 144 000 *30% = 43 200 крон.
Налогооблагаемя база (прибыль) 144.000,00 – 43.200,00 = 100 800 крон.
Налог 100 800*15%=15 120 крон.

Примечание: у паушальных затрат установлен лимит в 300 000 Чешских крон. Т.е. если Ваш доход от сдачи в аренду превысит 1 миллион крон (например, 1 500 000), то используя паушал 30% , можно снизить доход максимум на сумму 300 000 крон (не на 450 000 крон).

Данный способ расчета налоговой базы имеет ряд преимуществ:
1. он рассчитывается с чистой суммы аренды;
2. если у владельца недвижимости очень маленькие расходы, данный метод позволяет существенно снизить налогооблагаемую базу, а именно на 30%;
3. нет необходимости сохранять все расходные чеки для предоставления их в случае контроля Налогового управления;
4. это упрощенный учет – Вы ведете только учет поступления средств за аренду.

По реальному размеру расходов.

В случае, если Вы решили использовать в качестве расходной базы реальные затраты, то необходимо вести их учет.

К расходам вы можете отнести:

1. все материальные затраты, связанные с ремонтом, уборкой, покупкой мебели и все возможные иные расходы, которые Вы можете понести при обслуживании сдаваемой в аренду недвижимости;

2. все расходы на ремонт квартиры (например, замена окон одного размера, замена сломанных водопроводных кранов), техническое обслуживание (например, окраска), страхование, бытовое оборудование (например, покупка холодильника, стиральных машин, чайников, мебели и т.);

3. расходы на автомобиль, которые в данном случае являются немаловажной частью. Их Вы также можете использовать для обслуживания недвижимости.

Но при использовании расходов на автомобиль необходимо доказать целесообразность этих расходов. Это можно сделать, ведя книгу поездок, где Вы распишите, в какое время автомобиль был использован именно для работы, связанной с арендой недвижимости;

4. % по кредиту/ипотеке в случае, если для приобретения недвижимости были использованы кредитные деньги;

5. амортизационные отчисления на саму недвижимость, которые являются основной статьей расходов.

Что не включается в расходы:
1. авансовые платежи , в случае, если они включены в цену аренды;
2. выплаты по кредиту/ипотеке (возврат тела кредита);

И в заключение – решение, какую систему выбрать Вы принимаете самостоятельно. На основании тех расходных материалов, что у Вас есть (по принципу “что выгоднее”). Налоговое законодательство позволяет даже поменять данную систему. Т.е. один год Вы можете использовать упрощенную систему списания затрат: — 30%, а второй, если Вам это выгоднее, реальные затраты, связанные с арендой. При этом, использованную систему нельзя менять обратно, т.е. если Вы уже подали отчет с использованием упрощенной системы, то нет возможности подать уточненный отчет, использовав реальные расходы. Это условие прописано в Законе, однако, в нашей практике были случаи, когда Налоговая позволяла подать уточненный отчет с изменение системы затрат на более выгодную для арендатора.

Как определить, когда какой вариант выбрать

Вы приобрели недвижимость и провели в ней ремонт для сдачи в аренду. К тому же, в первый год расходы на содержание недвижимости у Вас будут большими – нужно приобрести мебель и т.д. В этот период Вам очевидно выгоднее использовать вариант: доходы минус реальные расходы, и это до тех пор, пока расходы не придут в норму и не перестанут превышать 30% от дохода. И тогда Вы переходите на второй вариант: паушал 30%.

Амортизация

Как правило, реальные затраты превышают паушал 30%. Основной затратной частью является амортизация недвижимости. Обслуживание жилой недвижимости списывается на затраты в виде амортизационных отчислений в течение 20-ти лет. Так же существует несколько разных видов амортизации: равномерная, ускоренная и с повышающими коэффициентами.

Для расчета амортизации, необходимо определить стоимость недвижимости.
Если с момента ее приобретения до решения сдавать ее в аренду еще не прошло 5 лет, для расчета амортизации используется покупная стоимость. Если прошло более 5-ти лет, необходимо заказать оценку недвижимости. В таком случае амортизация будет рассчитываться, исходя из оценочной стоимости. Если Вы получили недвижимость в виде дара/подарка, необходимо учесть тот факт, что земля при ней не амортизируется. Если к Вашей недвижимости принадлежит земля (участок) – например, это дом с участком – необходимо для расчета амортизации выделить только цену самого дома (бывают случаи, когда в договоре купли-продажи указана только общая стоимость, без разделения цены участка и дома отдельно. В таких случаях придется заказать квалифицированную оценку участка).

Расчет налога и подача декларации

Подоходный налог рассчитывается по формуле:
доход – расход = прибыль * 15% = налог

Льготы по налогу:
рассчитанный налог можно снизить льготами по налогу. Каждый налогоплательщик, даже если он не является налоговым резидентом Чехии, имеет право на льготу по налогу в размере 24 840 Чешских крон в год.

Существуют так же дополнительные льготы по налогу: на детей, проживающих с Вами в Чехии, на супруга/супругу без собственных доходов, проживающих с Вами в Чехии и другие, для получения которых необходимо исполнить определенные условия.

Налог к оплате: рассчитанный налог – льгота по налогу = налог к оплате.

Пример:

Вы сдаете квартиру за 12 000 крон.
Доход от аренды будет составлять:
12 000 * 12 =144 000 крон.
Расходы 144 000 *30% = 43 200.
Налогооблагаемая база 144 000 – 43 200 = 100 800.
Налог 100 800*15%=15 120 крон.
Теперь вычитаем льготу по налогу на прибыль: — 24 840 крон
Налог к оплате равен нулю.

Как видно из примера, в случае не очень высокого дохода (ориентировочно до суммы 235 000 Чешских крон – доход с аренды за целый год: 235 000 -30%*15% =24 675 крон – сумма налога), льгота покрывает налог полностью, следовательно можно выбрать упрощенный вариант – паушал 30% и не собирать реальную затратную часть.

В случае, если расходы превысили доходы от сдачи недвижимости в аренду, получается убыток. Данный убыток можно использовать для снижения иных доходов текущего календарного года: от предпринимательской деятельности § 7, имущества § 8, прочих доходов § 10 (например, от продажи недвижимости или дивидендов). Исключение составляют доходы от трудовой деятельности § 6. Если у Вас нет иных доходов, которые Вы бы могли в данном году снизить, Вы сможете использовать убыток в течение 5-ти последующих лет.

Грамотный бухгалтер подскажет самый выгодный для Вас вариант. Вы обратились по адресу! Мы 12 занимаемся бухгалтерским обслуживанием.

Поделиться :